अपने किराये के समझौते के लिए सही कार्यकाल कैसे चुनें

भंसाली 11 महीने के किराये के समझौते को प्राथमिकता देते हैं क्योंकि इसे पंजीकृत करने की आवश्यकता नहीं है। “यह पंजीकरण लागत, साथ ही समझौता करने की परेशानियों को बचाने में मदद करता है। यदि आप दो साल का समझौता करते हैं और किरायेदार दस महीने या उससे पहले छोड़ने का फैसला करता है, तो आपको फिर से एक नया समझौता पंजीकृत करने, गवाह प्राप्त करने, पंजीकरण के लिए मध्यस्थ ढूंढने आदि की प्रक्रिया से गुजरना होगा, “वह कहते हैं। “हालांकि, मैं यह सुनिश्चित करता हूं कि मैं अपार्टमेंट केवल एक परिवार को किराए पर दूं।”

किराये के समझौते की अवधि तय करते समय किरायेदार और मकान मालिक दोनों कई कारकों पर विचार करते हैं। जबकि कुछ लोग 11-महीने के समझौते को पसंद करते हैं, क्योंकि 12 महीने से कम के समझौतों को पंजीकृत करने की आवश्यकता नहीं होती है जब तक कि विशिष्ट राज्य कानूनों की आवश्यकता न हो, अन्य लोग कार्यकाल की परवाह किए बिना समझौतों को पंजीकृत करना चुनते हैं। कुछ लोग लंबे कार्यकाल वाले समझौतों को भी पसंद करते हैं, क्योंकि इससे किरायेदार और मकान मालिक दोनों को पूर्वानुमान मिलता है।

हालाँकि, उचित नियमों और शर्तों के साथ कोई पंजीकृत समझौता न होना कई बार उल्टा भी पड़ सकता है। कीर्ति सनागासेटी का मामला लीजिए। जब उन्होंने चेन्नई में अपना फ्लैट खाली किया, तो उनके मकान मालिक ने उनकी जमा राशि वापस देने से इनकार कर दिया और इसके बजाय सामान्य टूट-फूट से संबंधित कई आरोप लगा दिए।

“आखिरकार हमें मामला स्थानीय पुलिस स्टेशन में ले जाना पड़ा। पुलिस ने आख़िरकार मकान मालिक से कहा कि वह इन आधारों पर हम पर आरोप नहीं लगा सकता और उसे हमारी जमा राशि वापस करनी होगी,” 31 वर्षीय व्यक्ति याद करता है।

वह कहती हैं कि वह किराये के समझौते को पंजीकृत करवाना पसंद करतीं, लेकिन 2019 तक, तमिलनाडु में 11 महीने या उससे कम समय के लिए किराये के समझौते का पंजीकरण अनिवार्य नहीं था। तमिलनाडु जमींदारों और किरायेदारों के अधिकारों और जिम्मेदारियों के विनियमन अधिनियम के अनुसार, किराये के समझौते को पंजीकृत करने की आवश्यकता है, चाहे उसका कार्यकाल कुछ भी हो। वह कहती हैं, ”मैं 12 महीने का कार्यकाल पसंद करूंगी, क्योंकि इससे एक किरायेदार के रूप में हमें अधिक लचीलापन मिलेगा।” सनागासेटी अब दिल्ली में रहती हैं, जहां उनके पास एक साल के कार्यकाल के लिए एक पंजीकृत किराये का समझौता है।

मुंबई स्थित ब्रुहदीश्वरन आर., जो 2014 से मुंबई में किराए पर रह रहे हैं, कहते हैं कि उन्हें शायद ही किसी मकान मालिक के साथ कोई समस्या हुई हो। वह कहते हैं, ”जब किराये के समझौते को पंजीकृत कराने की बात आती है तो मैंने मुंबई में मकान मालिकों को हमेशा बहुत आगे पाया है।”

महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999 की धारा 55 में कहा गया है कि सभी किरायेदारी समझौते, उनकी अवधि की परवाह किए बिना, लिखित और पंजीकृत होने चाहिए।

उनका कहना है कि उन्होंने अपने समझौते को दो साल की अवधि के लिए पंजीकृत कराना पसंद किया। ब्रुहदेश्वरन कहते हैं, “इससे मुझे यह स्पष्ट करने में मदद मिलती है कि आने वाले महीनों में किराये का खर्च क्या होगा और मुझे हर साल अपने परिवार को स्थानांतरित करने के बारे में चिंता करने की ज़रूरत नहीं है।”

उनका कहना है कि मुंबई के बाहर उन्हें एक अप्रिय अनुभव हुआ है। वह 2022 में नोएडा में काम के लिए एक संक्षिप्त कार्यकाल का हवाला देते हैं। “इस मकान मालिक ने मेरे साथ बस एक मोटा समझौता किया था, और अपना पैन नंबर भी साझा नहीं किया था। इसलिए, मैं अपने नियोक्ता के पास आयकर प्रमाण जमा करते समय एचआरए कटौती का दावा नहीं कर सका,” वह याद करते हैं।

“मकान मालिक केवल नकद स्वीकार करता था और मुझसे अपेक्षा करता था कि मैं हर महीने उसकी अपॉइंटमेंट लूंगा, और उसके घर पर नकदी छोड़ दूंगा। समझौते में कहा गया कि भुगतान हर महीने की पहली से पांचवीं तारीख के बीच किया जा सकता है। लेकिन जब मैं किसी खास महीने की पहली तारीख को नकदी नहीं निकाल सका, जैसा कि मैं आम तौर पर करता हूं, तो उसने फोन किया और अशिष्टता से बात की। तभी मैंने फैसला किया कि मुझे एक नया घर ढूंढना होगा,” वह कहते हैं।

“अन्य मुद्दे भी थे… जैसे पीने का पानी। आख़िरकार मुझे आरओ की मरम्मत की लागत का भुगतान करना पड़ा,” उन्होंने आगे कहा।

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कानूनी दृष्टिकोण

पंजीकरण अधिनियम 1908 के अनुसार, 12 महीने से कम के किराये के समझौते को पंजीकृत करने की आवश्यकता नहीं है। हालाँकि, यदि राज्य सरकार द्वारा निर्धारित कानूनों के तहत किराये के समझौते को पंजीकृत करने की आवश्यकता होती है, तो यह अनिवार्य है क्योंकि भूमि राज्य का विषय है।

11 महीने का अपंजीकृत समझौता, जहां आवश्यक स्टांप शुल्क का भुगतान किया जाता है, अभी भी कानूनी रूप से स्वीकार्य दस्तावेज हो सकता है, लेकिन कोई भी पक्ष अदालत में इसकी प्रवर्तनीयता पर विवाद कर सकता है।

“एक अपंजीकृत किराये का समझौता, जबकि कानूनी तौर पर 11 महीने या उससे कम समय के लिए वैध है, मकान मालिकों और किरायेदारों दोनों के लिए जोखिम पैदा करता है। मकान मालिकों के लिए, यह कानूनी चैनलों के माध्यम से बेदखली लागू करने या अवैतनिक किराया वसूलने की उनकी क्षमता को कमजोर कर सकता है। दूसरी ओर, किरायेदारों को सुरक्षा जमा के रिफंड का दावा करने या शर्तों में मनमाने बदलावों को संबोधित करने में चुनौतियों का सामना करना पड़ता है,” किंग स्टब एंड कासिवा, एडवोकेट्स एंड अटॉर्नीज़ की पार्टनर आशा किरण ने कहा।

“इसके विपरीत, एक पंजीकृत किराये का समझौता मजबूत कानूनी प्रवर्तनीयता प्रदान करता है लेकिन अपने स्वयं के विचारों के साथ आता है। मकान मालिकों के लिए, यह उन्हें सहमत शर्तों में बंद कर देता है, लचीलेपन को सीमित करता है, जबकि किरायेदार कानूनी रूप से लागू किराए और कार्यकाल की शर्तों से बंधे होते हैं,” उसने कहा।

उदाहरण के लिए, एक पंजीकृत समझौता किरायेदार के लिए लॉक-इन अवधि निर्धारित कर सकता है, जिसका अनिवार्य रूप से मतलब है कि किरायेदार को रहने के लिए न्यूनतम अवधि की आवश्यकता होती है। यह आमतौर पर तीन से छह महीने के बीच कहीं भी हो सकता है और यदि किरायेदार लॉक-इन से पहले खाली करने का निर्णय लेता है, तो किरायेदार लॉक-इन क्लॉज के तहत लंबित मासिक किराये का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है।

इसी तरह, एक पंजीकृत समझौते में किरायेदारी की अन्य शर्तें रखी जाएंगी, जैसे किरायेदार को दी जाने वाली न्यूनतम नोटिस अवधि, किरायेदार की वापसी योग्य जमा राशि, किरायेदार और मकान मालिक का पैन नंबर और अन्य विवरण।

इंडिया लॉ एलएलपी के पार्टनर, सुरेश पलव ने कहा, “किरायेदार रिफंडेबल सुरक्षा जमा में किसी भी कटौती को कानूनी रूप से चुनौती दे सकता है, जिसे वे अनुचित मानते हैं, और मकान मालिक को अदालत की वैधता साबित करने की आवश्यकता हो सकती है।”

किसी भी स्थिति में स्टांप शुल्क का भुगतान करना होगा। डीएसके लीगल के पार्टनर नीरज कुमार बताते हैं, ”11 महीने या उससे कम अवधि के लिए किराए के समझौते के लिए अनिवार्य पंजीकरण की आवश्यकता नहीं होती है, लेकिन लागू स्टांप शुल्क का भुगतान करना होगा।”

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फीस एवं शुल्क

पंजीकरण शुल्क और स्टांप शुल्क की लागत अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग होगी। और यह एग्रीमेंट की अवधि और किराये की रकम पर भी निर्भर करता है.

यह दिखाने के लिए यहां एक उदाहरण दिया गया है कि इसकी लागत कितनी हो सकती है। मासिक किराये वाली एक संपत्ति महाराष्ट्र में 65,000 रुपये की स्टांप ड्यूटी लगेगी 3,950, पंजीकरण शुल्क 1,000 और दस्तावेज़ प्रबंधन शुल्क 300. समान किराए और अवधि के लिए, गुजरात में स्टांप शुल्क लिया जाता है 1,820.

महाराष्ट्र में, किराये का समझौता कोई भी बायोमेट्रिक रीडर की मदद से ऑनलाइन पंजीकृत कर सकता है। इसलिए, ब्रोकर अपने ग्राहकों के लिए किराये के समझौते भी बना सकते हैं।

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एक समझौते का मसौदा तैयार करना

पहला कदम किराये के समझौते का उचित प्रारूपण सुनिश्चित करना है।

किराये के समझौते विभिन्न श्रेणियों के अंतर्गत आ सकते हैं और पूरी तरह से अलग-अलग क़ानूनों द्वारा शासित हो सकते हैं; एक्वीलॉ में पार्टनर सौम्या बनर्जी बताती हैं, यह सब ऐसे समझौतों के निर्माण पर निर्भर करता है।

“विभिन्न भारतीय राज्यों में राज्य-स्तरीय किरायेदारी कानून हैं, जो किराये के समझौतों को नियंत्रित करते हैं। इसके अलावा, किराये के समझौते 1882 के संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के दायरे में आ सकते हैं और उन्हें पट्टा माना जा सकता है। इसके अलावा, किराये के समझौतों पर विचार किया जा सकता है। भारतीय सुखभोग अधिनियम, 1882 के तहत एक छुट्टी और लाइसेंस समझौता होना चाहिए, यदि उक्त समझौते के तहत दिए गए अधिकार केवल अनुमेय कब्जे की प्रकृति के हैं,” वह बताते हैं।

एक पट्टा समझौता पूर्व-निर्धारित समय-अवधि के लिए या अनंत काल के लिए संबंधित संपत्ति का आनंद लेने के लिए दूसरे पक्ष को अधिकार का हस्तांतरण है। इसे स्थानांतरण के अंतर्गत परिभाषित किया गया है संपत्ति अधिनियम का. पट्टे में, वास्तविक कब्ज़ा पट्टेदार को हस्तांतरित कर दिया जाता है। यह पट्टे पर दी गई संपत्ति पर पट्टेदार के पक्ष में रुचि पैदा करता है।

हालाँकि, छुट्टी और लाइसेंस समझौता एक कानूनी दस्तावेज है जो एक पक्ष को दूसरे पक्ष को संपत्ति के स्वामित्व में कोई बदलाव किए बिना एक विशिष्ट अवधि के लिए अपनी अचल संपत्ति, यानी संपत्ति का उपयोग करने की अनुमति देने में सक्षम बनाता है। इससे दूसरे पक्ष के पक्ष में कोई दिलचस्पी पैदा नहीं होती. अवकाश और लाइसेंस समझौतों को आमतौर पर किराये के समझौते के रूप में जाना जाता है, और इसे भारतीय सुखभोग अधिनियम की धारा 52 के तहत परिभाषित किया गया है।

यदि आप 11 महीने या उससे कम अवधि के किराये के समझौते को पंजीकृत नहीं करना चाहते हैं तो नोटरीकरण एक विकल्प है, लेकिन इसमें पंजीकृत किराये के समझौते के समान प्रवर्तनीयता नहीं है।

“12 महीने से कम के पट्टों के लिए नोटरीकरण की कानूनी रूप से आवश्यकता नहीं है। हालांकि, कई लोग प्रामाणिकता के अतिरिक्त उपाय के रूप में और पट्टे की शर्तों की बुनियादी कानूनी स्वीकृति बनाने के लिए ऐसे समझौतों को नोटरीकृत करवाते हैं,” सिरिल अमरचंद मंगलदास के पार्टनर अभिलाष पिल्लई ने कहा।

इसलिए, सभी नियमों और शर्तों की पूर्ण प्रवर्तनीयता सुनिश्चित करने के लिए कार्यकाल की परवाह किए बिना किराये के समझौते को पंजीकृत करना उचित है।

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इसका लंबा और छोटा

यदि आप एक किरायेदार हैं, तो एक लंबी अवधि के किराये का समझौता आम तौर पर उचित होगा क्योंकि यह आपको अपनी किराये की लागत, साथ ही किराया तय करने की अनुमति देता है। लंबे समय तक वृद्धि। आपको किराये के बाजार में उतार-चढ़ाव या हर साल मकान मालिक के साथ नए सिरे से बातचीत की आवश्यकता के बारे में चिंता करने की ज़रूरत नहीं है।

दूसरी ओर, यदि आप एक मकान मालिक हैं, तो एक छोटी अवधि का समझौता आपको सालाना अनुबंधों पर फिर से बातचीत करने की सुविधा प्रदान करता है ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि आपको सर्वोत्तम बाजार दर मिल रही है। हालाँकि, नकारात्मक पक्ष यह है कि यह दीर्घकालिक किरायेदारी की पूर्वानुमेयता प्रदान नहीं करता है।

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